GÉOMÈTRE EXPERT
Un géomètre expert est un professionnel libéral dont l’activité est encadrée par la loi (loi du 7 mai 1946). L’accès à la profession est contrôlé et conditionné par l’obtention d’un diplôme d’ingénieur de niveau bac + 5 ou du diplôme de géomètre expert foncier DPLG, garantissant la maîtrise de solides compétences à la fois techniques et juridiques. Pour exercer son activité, un géomètre expert doit être inscrit au tableau de l’Ordre des géomètres experts. Il est également soumis à de nombreuses obligations : respect de règles déontologiques, formation continue, assurance, transparence du prix de ses prestations…
La profession, par le biais d’une délégation de service public, dispose d’un monopole pour dresser les plans et les documents topographiques qui délimitent les propriétés foncières. Le géomètre expert est ainsi le seul habilité à « dire la propriété » en fixant les limites des biens fonciers. À ce titre, il joue un rôle de premier plan dans le respect de la propriété et des biens fonciers qui constitue l’un des fondements de la société française. Collectivement, les 2 000 géomètres experts contribuent également chaque jour à la mise à jour et à la conservation des données relatives à la propriété foncière.
Article 1er de la loi du 7 mai 1946
Le géomètre expert « réalise les études et les travaux topographiques qui fixent les limites des biens fonciers et, à ce titre, lève et dresse, à toutes échelles et sous quelque forme que ce soit, les plans et documents topographiques concernant la définition des droits attachés à la propriété foncière, tels que les plans de division, de partage, de vente et d’échange des biens fonciers, les plans de bornage ou de délimitation de la propriété foncière… ».
Afin de mener à bien les missions pouvant être confiées au géomètre expert, la transversalité des compétences mises en œuvre requiert l’utilisation courante de plusieurs codes juridiques et notamment :
Le géomètre expert s’appuie sur une formation technique et juridique reconnue, dont la mise à jour est assurée par une obligation ordinale de 8 jours de formation par an.
Les domaines de compétence du métier de Géomètre Expert au sein de MOSAÏC
Topographie
L’établissement d’un plan topographique consiste à relever au moyen d’un appareil de mesure, un terrain ou un secteur d’étude, en planimétrie et en altimétrie, en y intégrant les constructions, le relief, la végétation, les voies, les affleurements de réseaux, les réseaux d’assainissement avec leurs caractéristiques, les clôtures séparatives, et à établir un plan à une échelle donnée, reflétant la réalité du terrain.
Le mode d’acquisition des données peut être terrestre par l’utilisation de stations robotisées associant un théodolite (mesure d’angles) et un tachéomètre (mesure de distances), ou satellitaire par l’utilisation d’un GPS de précision, ou aérien par l’utilisation d’un drone.
Relevés à incidence foncière
Ce type de relevés comprend les relevés topographiques qui nécessiteront ultérieurement une définition des limites de propriété, préalablement à la finalisation d’un projet d’aménagement, ainsi que les relevés parcellaires établis en vue d’effectuer le bornage de la propriété, ou une division du terrain, et ne nécessitant pas la représentation de l’ensemble des détails topographiques du site.
Bornage amiable contradictoire
En vue de définir les limites d’une propriété en tout ou partie, le Géomètre Expert convoque l’ensemble des propriétaires riverains de la propriété concernée, ainsi que son propriétaire, à un rendez-vous de bornage amiable au cours duquel, les titres de propriété de chacun, ainsi que les documents d’archives susceptibles d’être apportés (plans de bornage antérieurs, documents modificatifs du parcellaire cadastral, etc…) sont étudiés. Après analyse des titres, des documents éventuels, des présomptions constatées sur place, ou encore des usages locaux, le Géomètre Expert propose à l’ensemble des parties une définition des limites de propriété. Après accord des propriétaires riverains sur la limite de propriété, le Géomètre Expert procède à la pose de bornes, en l’absence de clôtures ou repères existants (murs, clôtures etc…) et à la rédaction d’un plan et d’un procès-verbal de bornage qu’il adresse à chaque partie en vue de recueillir son accord.
Depuis 2010, le plan de bornage doit être établi dans un système géoréférencé constituant le Référentiel Foncier Unifié (RFU). L’ensemble des documents (plan et procès-verbal de bornage) doivent être versés via internet dans une banque de données nationale constitué par le portail Géofoncier, réalisé par l’Ordre des géomètres experts, dans le cadre d’une démarche de développement durable. Ce portail est accessible à tous dans sa version grand public.
Délimitation de la propriété des personnes publiques
Afin de garantir les limites d’une propriété privée au droit d’une propriété appartenant à une personne publique, le Géomètre Expert rencontre sur le terrain le représentant de la collectivité publique et le propriétaire du terrain. Après avoir sollicité auprès de la collectivité (Etat, département, commune, communauté urbaine, etc…) un arrêté d’alignement fixant la limite du domaine public, le Géomètre Expert rédige un procès-verbal de délimitation de la propriété de la personne publique.
Implantations et bornages de limites nouvelles
Si le relevé topographique consiste à représenter la réalité du terrain sur un plan à une échelle donnée, l’implantation consiste à matérialiser sur le terrain, un ouvrage dont l’emprise et les caractéristiques auront été définis par le projet établi par un architecte, un bureau d’études techniques, etc…, ou un projet d’aménagement foncier (lotissement, divisions parcellaires, etc…)
L’implantation est une des missions confiées au Géomètre Expert les plus délicates en terme de responsabilité, compte tenu de la valeur des ouvrages concernés. Le Géomètre Expert applique avec rigueur les procédures et modes opératoires permettant de s’affranchir des risques d’erreur, et rédige un procès-verbal d’implantation qu’il fera viser par l’entreprise de construction dans le cas d’une implantation de bâtiment, et qui demeurera annexé à l’épure d’implantation figurant les points matérialisés.
Nos références
- ZAC CITIS d’Hérouville saint clair (100 hectares, 600 logements) SHEMA –
- Grand Projet de Ville d’Hérouville Saint Clair, renouvellement urbain ZAC CŒUR DE VILLE, SHEMA –
- Eco-quartier de Verson EDIFIDES
- Eco-quartier d’Honfleur SHEMA
Relevés de bâtiments
Mesurages de locaux d’habitation, commerciaux, industriels en vue d’établir :
les plans d’intérieurs du bâtiment
Le calcul de la superficie des locaux par niveau
Les plans de façades du bâtiment
Les plans de coupes du bâtiment
Les relevés d’intérieurs ou de façades s’effectuent au moyen d’un distancemètre électronique, d’un tachéomètre, ou d’un scanner. Dans ce dernier cas, les données collectées se présentent sous forme d’un nuage de points. Le plan est obtenu en faisant passer un plan de coupe dans le nuage de points. Cette technologie permet une représentation fidèle des façades les plus ouvragées par un rendu fin des détails architecturaux. Elle permet également d’établir une représentation tridimensionnelle du bâtiment existant, exploitable dans le cadre d’un projet BIM (Building Information Modeling, soit en français, Modélisation des données du bâtiment).
Moyens techniques d’acquisition des données de terrain
3 stations totales robotisées
1 antenne GPS
Dans le cadre d’une société civile de moyens regroupant 5 confrères
1 drone
2 scanners
Mise en copropriété d’ensembles immobiliers
Tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs propriétaires, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est soumis au régime de la copropriété de (loi du 10 juillet 1965 n° 65-557).
À titre dérogatoire, un ensemble immobilier peut également faire l’objet d’une division en volumes, issue de la doctrine des praticiens et non d’une loi. Cette possibilité a été étendue par les dispositions de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de l’ordonnance du 30 octobre 2019.
Mosaïc intervient régulièrement dans la mise en copropriété d‘immeubles existants ou de projets immobiliers faisant l’objet de Ventes en État Futur d’Achèvement (VEFA).
Dans le premier cas, un mesurage complet de l’immeuble est nécessaire afin d’établir les plans et déterminer les parties privatives et les parties communes, puis les superficies privatives « Loi Carrez » des lots de copropriété.
Dans le second cas, les plans de copropriétés sont établis à partir des plans de l’architecte du projet.
Dans les deux cas, nous rédigeons ensuite l’état descriptif de division, le règlement de copropriété, et déterminons les tantièmes de quotes-parts dans les parties communes et des charges communes après avoir mené une analyse fine du fonctionnement de l’immeuble.
Nos références
- LE FLEM (NEO) CAEN, ensemble immobilier réalisé par BOUYGUES IMMOBILIER, 400 logements, 6 copropriétés
- CANAL PARK CAEN, ensemble immobilier réalisé par SEDELKA, 149 logements
- Le NORWAY Presqu’île de CAEN ensemble immobilier réalisé par SEDELKA, 53 logements
- CAP 360 Presqu’île de CAEN ensemble immobilier réalisé par SOTRIM-SHEMA-FLAVIAE, 59 logements. Résidence étudiante 118 logements
Dans le cas où une division en volumes est mise en œuvre, nous établissons :
les plans par niveau, les coupes, et plans de façades permettant de visualiser les volumes et les fractions de volumes les composant
L’état descriptif de division en volumes définissant les fractions de volumes dans les trois dimensions
Le cahier des charges et de servitudes
Les statuts de l’Association Syndicale Libre (ASL) ou de l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL)
Nos références
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Le NORWAY Presqu’île de CAEN ensemble immobilier réalisé par SEDELKA
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CAP 360 presqu’île de CAEN ensemble immobilier réalisé par SOTRIM-SHEMA-FLAVIAE
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LA PROVIDENCE CAEN ensemble immobilier réalisé par ICADE
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DON BOSCO CAEN ensemble immobilier réalisé par MARIGNAN
Aménagement urbain-Urbanisme règlementaire
Établissement de dossier de division relatif à la création de terrain à bâtir.
Grâce à une solide expérience, et la mise à jour régulière des connaissances en droit de l’urbanisme, Mosaïc accompagne ses clients au quotidien dans l’analyse de leur projet d’aménagement.
En intégrant les contraintes règlementaires du document d’urbanisme en vigueur sur la commune (Plan Local d’urbanisme, Carte communale, Règlement National d’Urbanisme, Schéma de Cohérence Territoriale, Plan Local d’Habitat…), les contraintes environnementales s’imposant au terrain (Plans de Prévention des Risques d’Inondation, P.P.R.I. , des Risques Littoraux, P.P.R.L., des Risques Miniers, P.P.R.M., des Risques Industriels, de la présence éventuelle de zones humides, de zones de remontée de nappe phréatique, de l’existence éventuelle de servitudes publiques, de la nécessité d’établir une évaluation environnementale, nous vous proposons de vous conseiller dans le montage technico-juridique le plus adapté à votre projet (déclaration préalable, permis d’aménager, permis de construire, permis valant division parcellaire, division primaire, mise en place de Zone d’Aménagement Concertée (Z.A.C.), de Projet Urbain Partenarial, P.U.P.)
La division d’une propriété ayant pour effet de créer un terrain destiné à recevoir l’implantation d’une construction relève :
soit d’un dossier de déclaration préalable,
soit d’un permis d’aménager si le terrain est situé dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques, dans un site classé ou en instance de classement
Mosaïc vous accompagne dans l’établissement de dossier de permis d’aménager, ou de dossier de Zone d’Aménagement Concerté.
La mise en place d’un dossier de lotissement soumis à permis d’aménager croise les trois métiers de Mosaïc (voir Maîtrise d’œuvre en infrastructures et paysage et urbanisme) et implique les étapes suivantes :
Analyse du site et des contraintes, proposition d’esquisses et mises au point successives,
Établissement du plan topographique du terrain
Établissement d’un avant-projet avec estimatif du coût des travaux
Bornage amiable contradictoire des limites du terrain
Constitution du dossier de permis d’aménager et accompagnement du client tout au long de l’instruction du dossier
Bornage des lots
Établissement des plans individuels de vente
Établissement du document modificatif du parcellaire cadastral
Fourniture d’un descriptif de bornage par lot
Rédaction des statuts de l’Association Syndicale Libre (ASL)
Nos références
« le Jardins des Dunes » Langrune sur Mer 83 lots EDIFIDES
« les Mûres » 27 lots FRANCELOT
« le Closet » 27 lots Commune de REVIERS
« Le Planitre » Ouistreham 200 logements EDIFIDES
